Phân tích thị trường
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư đạt khoảng 3-3,4%, thấp hơn lãi gửi ngân hàng song nhà đầu tư vẫn xuống tiền với kỳ vọng tăng giá vốn.
Theo ghi nhận của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, lợi nhuận từ cho thuê chung cư Hà Nội duy trì mức thấp hơn lãi gửi ngân hàng và có xu hướng sụt giảm. Con số này được tính bằng (tiền cho thuê một tháng x 12 tháng) chia cho giá trị tài sản.
Hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho biết tính đến hết quý II, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ ở Thủ đô đạt khoảng 3,4% một năm, trong khi vào năm 2023 đạt hơn 5,1%. Hai năm trước, Hà Nội dẫn trước TP HCM về lợi nhuận cho thuê căn hộ thì hiện khoảng cách rút ngắn đáng kể. Lợi nhuận đầu tư căn hộ ở TP HCM đạt 3,7%, song cũng có chiều hướng đi xuống.
So với một số thành phố lớn trong khu vực, CBRE cho biết lãi cho thuê căn hộ của Hà Nội hiện thấp hơn Bangkok (6,2%), Kuala Lumpur (5,1%) và Seoul (4,3%).
Tương tự, theo kênh rao tin trực tuyến Batdongsan, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Hà Nội và TP HCM ngày càng sụt giảm. Lợi suất cho thuê ở hai thành phố lớn nhất cả nước đều đạt hơn 3%, trong khi đầu 2023, con số này lần lượt là 4,9% và 4,5%.
Lý giải về diễn biến trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, cho hay chênh lệch ngày càng lớn giữa giá mua nhà và thuê khiến tỷ suất lợi nhuận thuần túy từ đầu tư cho thuê kém hấp dẫn. Tại Hà Nội, giá bán chung cư trung bình 70 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 30-40% theo năm. Trong khi đó, mức thuê căn hộ chỉ tăng khoảng 8-10% một năm.
Trong bối cảnh nguồn cung năm nay dồi dào hơn nhưng vẫn chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang, còn sản phẩm thứ cấp neo giá cao, ông Quốc Anh dự báo tỷ suất lợi nhuận cho thuê có thể tiếp tục giảm.
Một dãy tòa chung cư tại trung tâm Hà Nội. Ảnh: Ngọc Thành
Dù lợi suất cho thuê sụt giảm, nhiều nhà đầu tư vẫn đổ tiền vào chung cư với kỳ vọng lãi vốn tăng nhanh.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam, cho biết khai thác cho thuê không phải ưu tiên hàng đầu của nhà đầu tư chung cư. Họ kỳ vọng nhiều hơn vào tốc độ tăng giá trị tài sản, việc cho thuê chủ yếu để khai thác thêm trong lúc đợi giá điều chỉnh.
Tương tự, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Dịch vụ tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội, nhìn nhận mặt bằng căn hộ hiện nay ở ngưỡng rất cao, trung bình 91 triệu đồng mỗi m2 với dự án sơ cấp, tăng 40% theo năm khiến nhu cầu ở thực dần thu hẹp. Trong khi tâm lý kỳ vọng vào khả năng tăng giá khiến giới đầu tư sẵn sàng chấp nhận mức hiện tại.
"Tâm lý đón đầu khiến nhà đầu tư trở thành lực lượng chủ đạo trong tổng giao dịch", bà Hằng cho hay.
Chuyên gia lưu ý người mua chung cư chờ tăng giá thời điểm này cần cân nhắc kỹ lưỡng. Bởi số dự án mới ra mắt thị trường tiếp tục tăng trong khi giá vẫn neo cao, khiến khả năng đạt lợi nhuận kỳ vọng về giá vốn và thuê không còn dễ dàng.
Từ nay đến cuối năm, Savills dự báo thị trường Hà Nội đón thêm khoảng 11.500 căn hộ mở bán mới. Tuy nhiên phân khúc hạng A và B vẫn chiếm áp đảo, cơ cấu sản phẩm khó đa dạng. Hai năm tới, nguồn cung chung cư có thể bùng nổ với 46.600 căn từ 43 dự án, tập trung ở khu vực vùng ven. Với lượng lớn sản phẩm ra mắt, chung cư có thể chịu áp lực điều chỉnh giá.
